Puntos Claves de la Nueva Ley de ALQUILERES - PREMIUM Soluciones Inmobiliarias

PREMIUM Soluciones Inmobiliarias te da un Resumen del Proyecto de la NUEVA LEY DE ALQUILERES. 

 

  PLAZO MINIMO. 

Se extiende de dos a tres años el plazo mínimo de un contrato de alquiler. Se trata de uno de los dos puntos más importantes del proyecto. Si bien el plazo mínimo seguiría siendo mucho más reducido que en los países con regulaciones más avanzadas en materia de alquileres, es destacable que en Argentina nunca hubo un plazo mínimo tan extenso. Este artículo es importante por dos motivos.

• Brinda mayor estabilidad. No es habitual que los contratos de locación se renueven en reiteradas ocasiones. Ya sea por negativa del locador, por imposibilidad de afrontar los nuevos precios o por cualquier otra situación, la mayor parte de los inquilinos se muda cada 2 o 4 años. Esto perjudica su integración en el barrio, altera sus relaciones sociales y su vida cotidiana en general, obligándolos a tomar decisiones significativas que afectan a todo el núcleo familiar, como modificar las rutinas laborales o el establecimiento educativo de los niños, niñas y adolescentes.
• Reduce los gastos de renovación del contrato. Cada dos años los inquilinos deben contar con un ahorro suficiente para afrontar depósitos, seguros de caución (en caso de no contar con garantía propietaria) y comision (salvo algunas jurisdicciones -como CABA- donde la paga el dueño). Este proyecto reduce la frecuencia con la cual los inquilinos deben hacerse cargo de esos gastos.

 

 ACTUALIZACION DEL PRECIO 

Es el otro aspecto central del proyecto. Actualmente está prohibido indexar el precio de los alquileres al índice de inflación, al precio del dólar o a cualquier otra variable. Ante esta situación, lo que sucede en la práctica es que locadores e inmobiliaria fijan un precio global para los 24 meses del contrato y lo fraccionan en cuatro, estableciendo un precio distinto para cada semestre.

Por ejemplo, se establece que el precio total para los 24 meses es de $299.550 y que la forma de pago es la siguiente: durante el primer semestre, $10.000; durante el segundo semestre, $11.500; durante el tercer semestre, $13.225 y durante el cuarto semestre, $15.200. 

Este proyecto deroga la prohibición de indexar los contratos de alquiler y establece que los aumentos sean anuales (no semestrales) a través de un índice de actualización objetivo, que estará conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC), elaborado por el INDEC y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES. Por ejemplo, si luego de doce meses de firmar el contrato, el IPC de ese período fue de 30% y el RIPTE de 20%; los alquileres deberán aumentar un 25%.

Al establecer que los aumentos anuales sean por debajo de la inflación, esta regulación generará de forma paulatina que baje la proporción de un salario que se destina al pago del alquiler.

 

 REGISTRO DE CONTRATOS

Más del 80% de los contratos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires son en negro y, a nivel nacional, ese porcentaje supera el 90%. Son atípicos los casos en los cuales el inquilino paga el alquiler a través de una transferencia y, a cambio, recibe una factura legal. Lo normal es que el inquilino pague en efectivo y como comprobante le entreguen un recibo no válido como factura, lo que se traduce en una evasión impositiva mil millonaria. Incluso, aquellos inquilinos que pagan Impuesto a las Ganancias, se ven impedidos de realizar las deducciones correspondientes.

El proyecto de ley establece que el locador tiene la obligación de declarar el contrato ante el Registro de la Propiedad Inmueble dentro de los 30 días de la firma del mismo y en caso de incumplimiento, podrá declararlo el inquilino. De esta forma, se pretende blanquear un mercado con altísimas tasas de informalidad.

 

 DEPOSITO

En relación al depósito en garantía, la legislación actual permite:

• Pedir hasta un mes de alquiler por año de contrato, es decir, dos meses de alquiler para dos años de contrato.
• Devolver la misma suma que entregó el inquilino, a pesar de que la inflación acumulada durante el período del contrato disminuyó el poder adquisitivo de ese dinero.
• Firmar cláusulas con 30, 60 o 90 días de atraso en el reintegro del dinero; ya que no establece un plazo y una metodología de devolución.

Durante los últimos años, los reclamos de inquilinos por falta de devolución del depósito fueron en ascenso. Cada vez es más habitual que 60 días después de restituido el inmueble y ante la insistencia del inquilino, el propietario le informe que no le va a devolver el dinero, aduciendo daños a la propiedad que no fueron corroborados al momento de la entrega de llaves. En este sentido, el proyecto de ley introduce tres modificaciones importantes:

• Reduce el depósito en garantía a un mes de alquiler.
• Establece que la devolución del dinero sea en el momento de restitución del inmueble.
• Establece que el locador debe actualizar el monto del depósito al valor del último mes de alquiler.

 

 IMPUESTOS Y EXPENSAS EXTRAORDINARIAS 

Se deja explícitamente aclarado que el inquilino no tendrá a su cargo el pago de los impuestos que gravan la propiedad (el Impuesto Inmobiliario, en el caso de la Ciudad de Buenos Aires) y las expensas comunes extraordinarias. Teniendo en cuenta que, las liquidaciones de expensas consideran prácticamente todos los gastos como ordinarios, la novedad que introduce el proyecto es que los inquilinos tendrán a su cargo únicamente las expensas que deriven de gastos habituales, es decir, aquellas que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias. 

 

 ARREGLOS 

Los arreglos que deban realizarse en la vivienda seguirán estando a cargo del propietario y el inquilino seguirá teniendo derecho a exigir una disminución del canon locativo cuando la gravedad del problema lo amerite. La novedad del proyecto es que establece de qué forma y en qué plazos deben actuar ambas partes.

En todos los casos, el inquilino deberá notificar fehacientemente el problema que presenta la vivienda.

En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, el locador tiene diez días corridos para hacerlas. Si transcurrido dicho plazo el locador no efectuó las reparaciones requeridas, el inquilino tiene derecho a hacerlas por su cuenta y descontarlas del próximo alquiler.

En caso de que las reparaciones fueran urgentes, el inquilino puede realizarlas inmediatamente.

 

 RESOLUCIÓN ANTICIPADA 

Se elimina el plazo mínimo de seis meses para rescindir el contrato y se mantienen las indemnizaciones. Esto significa que en cualquier momento del primer año podríamos rescindir el contrato pagando un mes y medio de multa. Mientras que, durante el segundo y tercer año se podría rescindir pagando un mes de multa.

Actualmente, no se puede rescindir dentro del primer semestre. Si por algún motivo, el inquilino necesita finalizar la relación contractual antes de ese plazo, está obligado a pagar todos los alquileres que le falten hasta cumplir los seis meses de contrato.

Además, se agrega que el inquilino no deberá abonar la multa en caso de que notifique fehacientemente su decisión con tres meses o más de anticipación.

 

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